مشاكل الأراضي كبيرة ومعالجتها سهلة إذا وجدت الإرادة !!
مشاكل الأراضي كبيرة ومعالجتها سهلة إذا وجدت الإرادة !!
بقلم: عبدالرحمن علي الزبيب
تنتشر في جميع محافظات اليمن مشاكل الأراضي ،وتتعطل أي جهود إيجابية للتنمية والتطوير كون معظم أبناء المجتمع يدخلون في نزاعات لعشرات السنين، وتتعطل الأراضي سواء كانت زراعية أو أراضي للبناء وسواء كانت ملكية خاصة فردية أو ملكية خاصة جماعية – جمعيات سكنية – أو أراضي أوقاف أو أراضي دولة، وتكتظ المحاكم بالآلاف بقضايا نزاعات الأراضي وتسبب تلك النزاعات في معظم القضايا الجنائية من قتل ونصب واحتيال وخيانة أمانة وغيرها من الجرائم .
لو تم إنهاء نزاعات الأراضي في اليمن سيتم التخفيف عن كاهل القضاء الآلاف ملفات نزاعاتها وكذلك أقسام الشرطة والنيابة العامة المشغولة بنزاعات الأراضي والجرائم المتسببه فيها نزاعات الأراضي .
ورغم أن مشكلة ونزاعات الأراضي كبيرة ومتعددة ولكن معالجتها ممكنة بإجراءات إدارية وتنفيذية مستعجلة تنهي كافة قضايا الأراضي حاليا ونزع جذور قضايا الأراضي في المستقبل حتى يصبح اليمن خالي من نزاعات الأراضي وتختفي عصابات الأراضي والمتلاعبين والمحتالين وتعود الأراضي المنهوبة إلى أصحابها وتعود الثقة المفقودة في قطاع العقارات باعتبار الأراضي أهم القواعد والأسس لأي تنمية زراعية كونها مرتبطة بأراضي زراعية خالية من النزاعات وتنمية صناعية وعقارية وتجارية كونها مرتبطة بأراضي خالية من النزاعات ومعدة للصناعة والتجارة بشكل عام وتجارة العقارات بشكل خاص .
المعالجة مرتبطة بإجراءات سهله وسريعة وتحتاج فقط لإرادة صادقة وحقيقية لإخراج اليمن من عنق زجاجه مشاكل الأراضي إلى فضاء العدالة والأمن والاستقرار وصولا إلى يمن خال من مشاكل الأراضي ،و الحل بسيط جداً ، ويتمثل في اعتماد سجل العقار العيني لجميع الأراضي في جميع المحافظات وإلغاء سجل العقار الشخصي النافذ حاليا الذي يعتبر سبب في نزاعات الأراضي بالرغم من أن قانون السجل العقاري في اليمن منح للجهة المختصة بالسجل العقاري تطبيق أحد نظامي التسجيل العقاري ( السجل العقاري الشخصي أو السجل العقاري العيني ) وفقاً لنص المادة (3) من القانون رقم (39) لسنة 1991م بشأن السجل العقاري .
والذي للأسف الشديد قامت الجهة المختصة بالتسجيل العقاري في اليمن باختيار نظام السجل العقاري الشخصي المرتبط بشخص مالك العقار سواء كانت دولة أو مواطن أو وقف ووفقا لذلك تم تسجيل العقارات في اليمن وفق السجل العقاري الشخصي وتسبب ذلك الاختيار الخاطئ في تفاقم مشاكل الأراضي في اليمن وأصبحت كارثة وطنية تعيق أي تنمية حقيقية في اليمن ويفترض أن يتم إعادة النظر في ذلك وانتقال اليمن إلى نظام السجل العقاري العيني المرتبط بالعقار نفسه واو صافة وحدوده وترقيم كل قطعة ارض برقم محدد وفق مخطط عام لجميع الأراضي في اليمن وليس مرتبط بشخص مالك العقار لما تسبب ذلك في إشكاليات متراكمة واختلاف حدود الأرض باختلاف ملاكها المجاورين لها واختيار السجل العقاري العيني هو الأفضل كون اي تصرف في تلك الأرض سيكون عبر السجل العقاري العيني فقط وحصرياً وتكون الأرض محددة برقم محدد وحدودها محددة بقطع أراضي لها أرقام محددة لاتتغير بتغير الملاك لها وواضحة في خارطة السجل العقاري العيني وهذا سينتزع جذور مشاكل الأراضي في اليمن ونقلها إلى كتب التاريخ كان هناك مشكلة أراضي في اليمن .
انتقال اليمن إلى السجل العقاري العيني يعتبر بوابة كبيرة وواسعة لمعالجة وإنهاء مشاكل الأراضي في اليمن والذي يستلزم أن يتبع ذلك إجراءات صارمة وحيادية ودون أي محاباة لإنهاء نزاعات الأراضي سواء المنظورة أمام القضاء او غير المنظورة بإجراءات سرية وعاجلة في فترة انتقالية لاتزيد عن عام واحد فقط يتم فيه إنهاء كافة مشاكل الأراضي والانتقال إلى السجل العقاري العيني وبالإمكان الاستفادة من التجارب العالمية بهذا الخصوص الذي انتقلت معظم دول العالم إلى السجل العقاري العيني لحل مشاكل الأراضي لديها .
وأهم الإجراءات المقترحة نوجزها في النقاط التالية :
1- أراضي الجمعيات السكنية:
معالجة عاجلة ومزمنة بفترة لاتزيد عن ستة أشهر فقط لمعالجة مشاكل الجمعيات السكنية المتعثرة يتم فيها حصر وثائق ملكية تلك الجمعيات وإسقاطها على الواقع وتوزيع قطع الأراضي لجميع أعضاء تلك الجمعيات المتعثرة الذي لم يتم توزيع أي أرض لأي مساهم فيها ومن صرفت أراضي للبعض وتبقى البعض لم تصرف له يتم حصر الأراضي المتبقية وتوزيعها للمتبقين وفقا لنصيبه المحدد في سجلات الجمعيات السكنية و من تم التصرف فيها من قيادة الجمعيات أو من أشخاص آخرين يتم انتزاع تلك الأراضي وضمها ضمن حصر أراضي الجمعيات وتوزيعها على أعضاء الجمعية الذي لم يستلموا أراضيهم وتوقيف كافة قضايا أراضي الجمعيات السكينة لدى القضاء أو أي جهة أخرى وحسمها وإحالة جميع المتورطين في التصرف غير القانوني أو نهب أراضي الجمعيات إحالتهم للنيابة العامة للتحقيق معهم باجراءات مستعجلة وإحالتهم لمحاكمة مستعجلة وعادلة لينالوا جزاءهم العادل وتوزيع الأراضي لأعضاء الجمعيات دون انتظار نتائج التحقيق والمحاكمة مع الحجز التحفظي والتنفيذي على أملاك المتورطين في نهب والتصرف غير القانوني في أراضي الجمعيات السكنية قبل إحالتهم للنيابة العامة بحيث لايبقى أي مشترك في أي جمعية دون استلام أرضه وإحالة وثائق تمليك أعضاء الجمعيات السكنية إلى السجل العقاري العيني لتسجيلها.
2- الأراضي الخاصة بالمواطنين ( الملكية الفردية )
يتم توقيف كافة نزاعات الأراضي في جميع المحافظات سواء المنظورة أمام القضاء أو غير المنظورة وإحالتها للجنة مختصة للفصل فيها خلال ستة أشهر فقط بحيث يتم استلام وثائق ملكية الأرض واحاتها للأدلة الجنائية للتحقق من صحتها ومن ثبت تزويرها يتم إتلافها وإحالة المتورطين في التزوير للنيابة العامة للتحقيق معهم بإجراءات مستعجلة ومحاكمة مستعجلة وإصدار عقوبات عاجلة ورادعة وتنفيذها خلال ستة أشهر ويتم تسليم الأرض لمالكها الحقيقي وفقا لوثائق صحيحة وبخصوص نزاعات المواريث على أراضي يستلزم سرعة البت فيها بإجراءات إدارية وليس قضائية بتقسيمها وفقا للفرائض الشرعية وتمكين كل وارث من نصيبه الشرعي خلال ستة أشهر فقط من وفاة المورث وإحالتها إلى السجل العقاري العيني لتسجيلها وتمكين كل وراث من إشعار بتسجيل نصيبه الشرعي من أراضي وعقارات في السجل العقاري العيني ومنحه صلاحيات التصرف فيها فور تسليمه الإشعار وإسقاط ذلك في خارطة السجل العقاري العيني.
3- أراضي الدولة
يستلزم أن يكون هناك مخطط وخارطة عامة وتفصيلية لجميع أراضي الدولة في جميع المحافظات والذي يقال أن الخارطة موجودة ولكن لم يتم تفعيلها بشكل عام وتفصيلي ومن استولى على أراضي دولة بشكل مباشر ا غير مباشر بسوء نية أو حسن نية يتم العرض عليه لاستئجارها وإبرام عقد إيجار معه بمبلغ رمزي وبإجراءات سهله دون تحميل المستأجر أي إيجارات سابقة أو رسوم أخرى وتمكين المستجار من التصرف بنقل إيجارها لأي شخص آخر بسهولة ويسر ودون أي رسوم وبشكل مجاني وبشرط أن يتم التسجيل في السجل العقاري العيني و أما أراضي الدولة الذي لم يتم التصرف بها أو لم يتم الاستيلاء عليها يتم حصرها وإحالتها للاستثمار لبناء مشاريع زراعية وصناعية وتجارية وعقارية فيها ويكون للدولة 10% من أسهم تلك المشاريع إذا كانت بشراكة مع القطاع الخاص وإذا كانت المشاريع مشاريع دولة خالصة فتكون أسهم المشاريع كاملة للدولة ويتم إدارتها بشكل اقتصادي شفاف دون تحايل ولا فساد ودون الاستيلاء على الراضي مواطنين بمبرر أراضي دولة وجميع تلك الأراضي يجب إحالتها للتسجيل في السجل العقاري العيني وأي مشاكل سابقة يستلزم إخراج ملفاتها من القضاء وحسمها وفق إجراءات فنية وإدارية خلال فترة لاتزيد عن ستة أشهر فقط
4- أراضي الأوقاف
تمتلك الأوقاف أراضي شاسعة في اليمن ولكن بسبب سوء إدارتها والتركيز على رفع إيجارات أراضي الأوقاف وتعقيد إجراءات التصرف فيها من مستأجر إلى آخر وملاحقة المستأجرين لدفع إيجارات باهظة لعشرات السنوات السابقة وبمبالغ مرتفعه وفرض إيجارات كبيرة لاستئجار أراضي الأوقاف وفرض مبالغ كبيرة مقابل الموافقة على نقل عقد إيجار ارض الوقف من مستأجر لآخر كل هذه التعقيدات تسببت في تراجع قيمة أراضي الأوقاف والامتناع عن استئجار ارض وقف أو نقل عقد إيجار وقف من شخص إلى آخر كونه سيدخل في إشكاليات كبيرة مع الأوقاف بعض من لديهم أراضي الوقف في إنكار ملكية الأوقاف لها للخروج من مربع التعقيدات والتعامل مع أراضي الأوقاف كأراضي حر وملكية خاصة في ظل ضياع وفقدان معظم وثائق ملكية الأوقاف لأراضيها وكان الأفضل إعفاء المواطنين من إيجارات الوقف السابقة غير المدفوعة مقابل الموافقة على إبرام عقود إيجار جديدة بمبالغ رمزية لأرض الوقف في أي مكان أو محافظة وإلغاء أي رسوم أخرى مقابل نقل عقود إيجار أراضي الوقف من شخص إلى آخر لتشجيع المواطنين على دفع إيجارات الوقف والأهم من ذلك الاعتراف بحق وملكية الأوقاف في أراضيها والاهتمام برقبة الوقف أهم من إيجارها ما يحصل حاليا من فرض رسوم كبيرة ونسب مئوية كبيرة على عقود إيجارات الوقف ونقل عقود الإيجار من شخص إلى آخر جعل أراضي الأوقاف منبوذة من الشعب وكارثة على أي مواطن تورط في استئجار ارض وقف تسببت له في مشاكل وتعسفات وملاحقة وحبس وتهديد لتسليم مبالغ طائلة تحت مبرر رسوم مأذونيه وإيجارات سابقة وهذه التعسفات تسببت في ضياع 90% من أراضي الأوقاف الذي فقدت وضاعت وأتلفت وثائق ملكية الأوقاف لها ويستلزم إعادة النظر في ذلك وفق قاعدة قليل دائم ولا كثير منقطع والحفاظ على ملكية ارض الوقف أولى من ملاحقة إيجاراتها وان يتم فرض رسوم مناسبة إيجار أراضي الأوقاف بما لايزيد عن ألف ريال سنويا وإعفاء المستأجرين من إيجارات السنوات السابقة مقابل الإيفاء بدفع الإيجارات أولا بأول عقب توقيع عقد الإيجار الجديد وإلغاء أي رسوم أخرى لنقل عقود الإيجار من شخص إلى آخر وان يكون النقل مجانا مقابل التزامه بدفع الإيجارات القادمة من تاريخ نقل العقد باسمه أولا بأول ودون أي تراكم لها وبرسوم إيجار سنوي لايزيد عن ألف ريال سنويا للبنه الوقف الواحدة على سبيل المثال ، وذلك لاستعادة ثقة الناس في أراضي الأوقاف ووقف التعسفات الحاصلة حاليا الذي أصبحت عبء كبير على كل من يعترف للأوقاف بأرض وقف لأنه سيترتب عليه ملاحقته لدفع إيجارات السنوات السابقة ومبالغ كبيرة مقابل مأذونيه وغيرها وعدم قدرته في نقل عقد الإيجار لشخص آخر لفرض مبالغ كبيرة رسوم النقل .
ويفترض تخفيض رسوم إيجار أراضي الأوقاف لتكون فقط ألف ريال في العام لكل لبنه في أي مكان ولمدة عشرة أعوام على الأقل على أن يتم رفع الإيجار كل عشر سنوات بما لايزيد عن نسبة 1% واحد في المائة فقط وهذا سيشجع الكثير من المواطنين للاعتراف بملكية الأوقاف لأراضي كانت بيدهم وليس للأوقاف علم ومعرفة بها ولا وثائق تثبت ملكية الأوقاف لها .
ويفترض إعداد خارطة بأراضي الأوقاف في جميع محافظات اليمن وتسجيل جميع عقود إيجار أراضي الأوقاف في السجل العقاري العيني.
5- تسهيل وتسريع إجراءات تسجيل الأراضي بالسجل العقاري العيني
عقب صدور قرار تسجيل جميع الأراضي في جميع المحافظات في السجل العقاري العيني يستلزم أن يتم تشجيع المواطنين للانتقال من السجل العقاري الشخصي إلى السجل العقاري العيني وتكون البداية بوثائق الأراضي المسجلة والمقيدة في السجل العقاري الشخصي وتحويلها للسجل العقاري العيني وذلك بإعفاء الجميع من رسوم التسجيل في السجل العقاري العيني وان يكون التسجيل مجاناً ويتم استخراج جميع الخرائط والإسقاطات لجميع المحافظات المحفوظة في أجهزة هيئة الأراضي وإسقاط كافة الأراضي على الواقع وبشكل متوازي في جميع المحافظات وان يتم إلزام الدولة بحصر أراضيها وتوضيحها بخرائط في جميع المحافظات وكذلك الأوقاف وفتح المجال للجميع لتسجيل أراضيهم في السجل العقاري العيني مجانا سواء ملكية فردية أو ملكية مشتركة – جمعيات سكنية – أو عقود إيجار أراضي دولة أو عقود إيجار أراضي دولة الجميع يتم تسجيلها في السجل العقاري العيني دون تمييز ولا استثناء وان يتم التسجيل في السجل العقاري العيني مجانا دون رسوم وأيضا خلال فترة لاتتجاوز شهر من تاريخ تقديم الطلب يتم تحديد الأرض وإسقاطها في الخارطة وإسقاطها على الواقع عبر مهندسين متخصصين وكل هذه الإجراءات دون أي رسوم ويتم تسليم المستفيد وثيقة تثبت ملكيته للأرض إذا كانت ملكية خاصة فردية أو ملكية خاصة مشتركة ضمن جمعيات سكنية أو عقود إيجار أراضي دولة أو أوقاف وحفظ ذلك في سجل الكتروني ضمن السجل العقاري العيني بحيث لا تكون الوثيقة المسلمة للمستفيد سوى إشعار بالملكية أو الاتجار واصل الوثيقة محفوظة في السجل العقاري العيني ومسقطة في خارطة السجل العقاري العيني وأي تصرف في الأرض يجب أن تكون عبر السجل العقاري العيني سواء كان تصرف بيع أو رهن أو إيجار أو نقل عقد إيجار ارض وقف أو ارض دولة من مستأجر إلى آخر وتكون مجانية لمدة عشر سنوات حتى يتم حصر جميع الأراضي وإقفال كافة مشاكل الأراضي في اليمن وبعد العشر السنوات بالإمكان فرض رسوم لا تزيد على 1% من قيمة الأرض للتسجيل في السجل العقاري العيني ويدفعها المشتري للأرض وكذلك عقود الإيجار فرض رسوم لاتزيد عن 1% من إيجارات الأرض السنوية مقابل تسجيلها في السجل العقاري العيني.
6- إنهاء نزاعات الأراضي في اليمن بإجراءات فنية هندسية وسحبها من القضاء
بعد إقرار السجل العقاري العيني يتم تسجيل كافة العقارات في السجل العقاري العيني في جميع المحافظات وفتح فروع في جميع المحافظات وتكون الفروع مرتبطة بالمركز الرئيسي في العاصمة وأي أراضي فيها نزاع أمام القضاء أو أي جهة أخرى يتم إحالتها مباشرة للسجل العقاري العيني وتكليف لجنة هندسية فنية لاستلام وثائق ملكية أطراف النزاعات وعرضها على الأدلة الجنائية للتحقق من صحتها ومن ثم يتم البت فيها بقرار هندسي من ارض الواقع ويتم تسجيل تلك الأراضي في السجل العقاري العيني لمن ثبت ملكيته لها وفق قرار هندسي فني متطابق من ارض الواقع وتكون قرارات اللجنة الفنية الهندسية نهائية وغير قابلة للطعن في مواجهة أطرافها وإذا حضر طرف ثالث بعد تسجيلها يدعي ملكيتها يتم البت فيها بسرعة وفي غضون شهر وفق تقرير هندسي وبعد مطابقة الوثائق على ارض الواقع ثم يتم تعديل التسجيل بالمالك الأكيد لها .
7- التعميم والإعلان بعدم صحة وعدم قانونية أي تصرف في ارض لم يتم قيد ذلك التصرف في السجل العقاري في حينه سواء كان ذلك التصرف بيع أو شراء أو تأجير أو رهن أو نقل عقد إيجار ارض وقف أو ارض دولة من مستأجر الى اخرر .
8- إلغاء صلاحيات أي جهة في قيد واثبات التصرفات العقارية وحصرها في مكاتب السجل العقاري في المركز الرئيسي بالعاصمة أو فروعه في المحافظات وضم كافة الكوادر العاملة في ذلك المجال في أي جهة( الأمناء الشرعيين – مكاتب التوثيق بالمحاكم – وغيرها من الجهات ذات العلاقة ) إلى السجل العقاري العيني بعد استبعاد المتورطين منهم في شكاوى أو قضايا اختلال أو تلاعب أو فساد
9- إعداد خارطة موحدة لجميع الأراضي في جميع المحافظات وفق السجل العقاري العيني و موضح فيها أراضي المواطنين الملكية الفردية أو الملكية المشتركة ضمن جمعيات سكنية أو أراضي دولة أو أراضي أوقاف بأرقام قطع محددة دون تسمية ملاكها ونشرها للعامة ومن يرغب في الاستعلام عن مالك أي ارض موضحة في الخارطة عليه الذهاب للسجل العقاري العيني لتسليمه وثيقة تثبت مالكها الحالي .
وفي الأخير :
نؤكد على أهمية إبلاء مشاكل الأراضي في اليمن أولوية للمعالجة والذي يعتبر الانتقال من السجل العقاري الشخصي إلى السجل العقاري العيني هو البوابة الأفضل للمعالجة وفق إجراءات هندسية فنية وإخراج نزاعات الأراضي من القضاء وغيرها إلى السجل العقاري العيني للمعالجة بسرعة دون مماطلة ولا تسويف وان يتم إعداد خارطة لجميع الأراضي في اليمن وفق السجل العقاري العيني محدد فيها أرقام محددة لقطع الأراضي سواء كانت أراضي أفراد أو أراضي جمعيات سكنية أو أراضي دولة أو أوقاف وتسهيل إجراءات قيد وتسجيل الأراضي في السجل العقاري العيني في المركز الرئيسي في العاصمة أو فروعه في المحافظات وتشجيع المواطنين لقيد تصرفاتهم العقارية في السجل العقاري العيني سواء كانت عقود بيع أو شراء أو إيجار أو رهن وغيرها من التصرفات العقارية بإعفاء المسجلين لها في السجل العقاري العيني من أي رسوم وان تكون مجانية لمدة عشر سنوات على الأقل.
ونؤكد بأنه يستحيل تحقيق تنمية زراعية أو صناعية أو تجارية أو عقارية في اليمن مالم يتم الانتقال الى نظام السجل العقاري العيني وفق خارطة محددة وواضحة يستحيل حصول نزاع على أرض بعد تطبيقها على أرض الواقع في جميع المحافظات ولجميع الأراضي دون تمييز ولا استثناء .
وسيتم قذف مشاكل الأراضي في اليمن إلى كتب التاريخ واقتلاع جذورها إذا تحققت الإرادة الحقيقية لتحقيق ذلك كون مشاكل الأراضي في اليمن كارثة والحلول بسيطة إذا وجدت الإرادة !!
: عبدالرحمن علي علي الزبيب
إعلامي مستقل ومستشار قانوني
اقرأ أيضا للكاتب:سوء إدارة مياه الأمطار..المشكلة والحلول
